各县（市、区）委、人民政府，上饶经济技术开发区，三清山风景名胜区，上饶高铁经济试验区，市委各部门，市直各单位，各人民团体：

习近平总书记指出：“人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标”。上饶市自开展创建国家卫生城市以来，城市管理更加有序，人居环境更加优化，城市功能品质大大提升，广大市民的获得感、幸福感、安全感迅速增强。但是，当前我市住宅小区物业管理工作仍然存在较多薄弱环节，影响和制约了城市的健康发展。2020年3月1日《上饶市住宅物业管理条例》（以下简称“《条例》”）正式实施，必将助推我市住宅物业管理工作迈上现代化、规范化、法制化轨道。为扎实推进《条例》贯彻实施，全面提高住宅物业管理水平，促进城市功能品质提升，经市委、市政府研究同意，现就有关事项通知如下。

一、广泛组织动员，积极做好《条例》的宣传贯彻工作

《条例》由市四届人大常委会第二十六次会议于2019年10月31日通过，并报经省十三届人大常委会第十六次会议于2019年11月27日批准，自2020年3月1日起正式实施。《条例》立足不断满足人民日益增长的美好生活需求，根据上级有关政策法规要求，并结合上饶工作实际，对物业管理部门工作职责、物业服务企业行为规范、物业诚信体系建设、小区业主的权利义务等，作出了明确规定、提供了法规依据。各地各有关单位要把《条例》的宣传贯彻工作作为当前一项重要工作，科学制定工作方案，多形式、多渠道加强《条例》的宣传贯彻，形成全社会学习宣传和贯彻落实《条例》的浓厚氛围。

（一）充分利用会议、媒体等多种形式广泛宣传

适时召开宣传动员大会，部署各地各单位的宣传贯彻工作任务。各地各单位要认真组织学习宣传《条例》，尽快学懂弄通。针对建设单位、物业服务企业、装饰装修企业、街道、社区、业主（代表）大会、业主委员会、业主、物业使用人等不同群体，编制通俗易懂的宣传手册，确保各参与主体应知应会；充分利用电视台和微信、网站等现代媒体，制作宣传短片，开展群众喜闻乐见的宣传活动；印发《条例》单行本，发放到居民手中，做到家喻户晓、人人皆知。〔牵头单位：市委宣传部、市住建局，各县（市、区）政府，上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区、上饶高铁经济试验区管委会；责任单位：上饶日报社、上饶广播电视台、市财政局、市公安局、市自然资源局、市城管局、市市场监管局、市生态环境局、市卫健委、市人防办、市民政局、市消防救援支队，水、电、气、通信、有线电视等专业经营单位〕

（二）组织专题讲座和培训考试

由市人大立法专家开展专题讲座，市住建局组织房地产开发企业负责人，物业服务企业项目经理、从业人员，装饰装修企业负责人，街道（乡镇）社区干部和业主委员会成员开展专题培训，培训结束进行考试。开展《条例》送基层活动，邀请专家到各县（市、区）开展培训，让更多基层干部、群众参与学习，确保《条例》以最快的速度、最有效的方式宣传到位。〔牵头单位：市人大法工委，市住建局；责任单位：市直有关单位〕

二、强化党建引领，大力实施“党建+幸福小区”工程

（一）把支部建在小区上

借鉴村（居）组织管理架构，以社区党组织为轴心，完善城市基层治理组织体系。原则上，每个小区成立一个党支部，党支部书记一般由社区“两委”成员中的党员兼任，小区党支部委员主要从小区业主党员中产生；结合实际，在楼栋设立党小组，在单元设立党员中心户；有条件的物业公司建立非公企业党支部；进一步延伸城市党建的“神经末梢”，确保党的组织和工作在小区纵向到底、横向到边、全面覆盖。〔牵头单位：市委组织部；责任单位：市住建局党组，各县（市、区）党委，上饶经济技术开发区党工委，三清山风景名胜区党委，上饶高铁经济试验区党工委〕

（二）发挥小区党组织作用

充分发挥小区党组织在服务居民群众、优化小区管理方面的领导核心作用，建立健全党建引领小区管理工作机制；强化小区党组织对业主委员会和物业服务企业的政治引领和监督管理作用，推动小区党支部、业主委员会“双向进入、交叉任职”，提升物业管理服务水平；积极发挥小区党组织战斗堡垒和党员先锋模范作用，整合多方资源，构建党建引领、多方参与、共建共治的住宅小区治理新格局，提高城市基层治理水平，破解住宅小区治理中的痛点、难点、堵点，切实打造幸福小区。〔牵头单位：市委组织部；责任单位：市住建局党组，各县（市、区）党委，上饶经济技术开发区党工委，三清山风景名胜区党委，上饶高铁经济试验区党工委〕

三、加强源头管控，确保新建小区规划建设科学规范

（一）把好新建小区规划建设关

住宅小区项目开发建设前，自然资源部门应依据《条例》第八条、第九条规定，严把项目建设前的规划设计关。在设置规划条件时，应将停车位、充电桩、全民健身设施、物业管理用房以及医疗卫生、社区居家养家等基础设施和配套公共服务设施列入住宅小区建设项目的规划条件。在核发住宅小区建设项目规划许可证时，应认真审查建设项目设计方案中列入规划条件的设施、安全防范设施、通信基础设施、快递服务设施、建筑垃圾临时堆放场所、非住宅部分用于餐饮经营的油烟排放设施等相关设施设计指标及其具体位置。项目开发建设中，要严格把好安全质量关；项目预售时，要督促建设单位公示物业用房、配套基础设施和公共服务设施设备等情况，让购房业主充分知情、参与监督，提高新建住宅小区项目的公信力和透明度。〔牵头单位：市自然资源局、市住建局；责任单位：市中心城区规划审批委员会其他成员单位，各县（市、区）政府，上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区、上饶高铁经济试验区管委会按职责分工负责〕

（二）把好新建住宅小区竣工验收关

住宅小区项目建成后，依据《条例》第十二条、第十三条、第十四条规定，把好项目建成后竣工验收、物业交付使用关。要重点加强对设计、建设、竣工验收、物业交付使用等事项的监督把关，注重解决住宅小区后续物业管理的“源头性”问题，确保住宅小区配套设施同步建设到位，竣工资料交接到位，满足物业交付条件，为物业管理创造良好条件。〔牵头单位：市住建局、市自然资源局、市城管局、市人防办、市市场监管局；责任单位：市公安局，水、电、气、通信、有线电视等专业经营单位，各县（市、区）政府，上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区、上饶高铁经济试验区管委会按职责分工负责〕

四、抓紧补齐短板，扎实推进老旧小区改造

根据国家、省、市关于老旧小区改造政策要求，结合《条例》第五十四条、第六十条第一款和第六十一条第二款的规定，精心组织老旧小区改造，重点推进老旧小区水、电、路、气的改造，增建停车场所和充电设施，完善老旧小区的配套基础设施和公共服务设施。条件成熟的楼栋，可以按照《条例》和《上饶市中心城区既有住宅加装电梯暂行办法》的规定加装电梯。完成改造的老旧小区，街道、乡镇划定物业管理区域，实行物业管理。〔牵头单位：各县（市、区）政府，上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区、上饶高铁经济试验区管委会，市住建局、市发改委、市财政局；责任单位：市城管局、市自然资源局、市公安局、市市场监管局、市住房公积金管理中心、市消防救援支队，水、电、气、通信、有线电视等专业经营单位〕

五、实行多方联动，大力开展住宅小区综合治理

（一）持续做好深度保洁

住建部门应依据《条例》第四十二条第二、五、六项，第六十二条，第六十九条第四项规定，加强对物业服务企业的指导和监督，要求物业服务企业严格依据《条例》和物业服务合同约定的服务项目提供优质服务。重点加强环境卫生清扫保洁、垃圾容器管理、垃圾及时清运工作；城管部门应依据《条例》第六十五条第四、八、九项，第七十条第一款第二项，第七十七条第五项以及《上饶市城市管理条例》的规定，加大对侵占或者破坏绿化设施、市政设施、环卫设施，随地吐痰、便溺，乱倒污水，乱扔瓶罐、果皮、纸屑、烟蒂、塑料袋、宣传单等不文明行为的处罚力度；街道、社区应依据《条例》第七十一条规定，加强对住宅物业管理具体工作的指导和监督，组织小区成立业主委员会或者物业管理委员会。无物业企业进驻服务的小区，街道、社区采取购买服务的方式，解决小区环境卫生清扫保洁等日常事务，住建、城管和房屋原产权单位要积极配合属地政府开展无物业服务小区的管理工作。〔有物业小区牵头单位：市住建局；责任单位：市城管局，各县（市、区）政府，上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区、上饶高铁经济试验区管委会。无物业小区牵头单位：各县（市、区）政府，上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区、上饶高铁经济试验区管委会；责任单位：属地住建、城管部门，原产权单位〕

（二）规范车辆停放秩序

依据《条例》第五十九条，第七十条第一款第三、五项规定，加强对小区地面、地下停车位和停车库的管理，采取上门宣传的方式，督促业主、物业使用人有序停放车辆。不按照规定停放汽车，影响道路通行且拒不改正的，及时移送交警部门处理；堵塞消防通道的，消防部门要及时消除安全隐患。对车位配比不足的小区，交警和消防部门要加强对在小区道路或公共场地增设车位的指导；有产权单位的，原产权单位应积极配合增设车位。人防部门应依据《条例》第六十四条、第七十条第一款第八项和第七十五条第四项规定，加强对小区人防地下空间的日常监管，明确租赁期限，加大对出售或者变相出售人防空间行为的处罚力度。〔有物业小区牵头单位：市住建局；责任单位：市公安局（交警支队）、市消防救援支队、市人防办，各县（市、区）政府，上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区、上饶高铁经济试验区管委会按职责分工负责。无物业小区牵头单位：各县（市、区）政府，上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区、上饶高铁经济试验区管委会；责任单位：属地公安（交警）、消防救援部门，原产权单位〕

（三）扎实开展乱象整治

各地各部门要充分发挥街道、社区、物业服务企业、业主、业主委员会或者物业管理委员会在小区乱象整治中的作用，加强小区乱象的排查和整治，确保小区乱象得到有效治理。

1.开展“十乱”现象整治。各地应依据《条例》第六十五条第二、八、九项，第七十七条第三项以及《上饶市城市管理条例》规定，深入开展乱种乱养、乱堆乱放、乱贴乱画、乱扔乱倒、乱搭乱建等“十乱”现象整治活动，重点整治空调外机乱挂、高空抛物等乱象行为。综合运用业主拍照举报、小区高清摄像头抓拍等方式，对业主、物业使用人行为乱象进行曝光，并加强违法违规行为的处罚，根治小区“十乱”现象。〔牵头单位：各县（市、区）政府，上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区、上饶高铁经济试验区管委会；责任单位：属地城管、住建部门〕

2.开展管线箱体专项整治。各专业经营单位根据《条例》第六十三条、第八十二条规定，负责对通信、有线电视管线乱拉乱挂和破坏箱体等行为进行整治。各专业经营单位要开展联合整治行动，逐个小区调查摸底。有管道井的小区，要求管线全部入井；无管道井的老旧小区，分类规范整理，确保管线铺设有序美观。同时要确保安全，实行强弱电分离，新增布线不得影响原有的其他专业经营单位的管线。〔牵头单位：各县（市、区）政府，上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区、上饶高铁经济试验区管委会；责任单位：属地住建、大数据发展管理、消防救援部门，水、电、通信、有线电视等专业经营单位〕

3.开展油烟乱排专项整治。市管部门应依据《条例》第五十六条第二款、第七十条第一款第四项规定，加强餐饮经营许可的管理。新建小区非住宅用于餐饮经营的，必须建设专用烟道；已建成小区中的非住宅用于餐饮经营，需安装油烟净化设备。积极开展油烟乱排专项治理活动，加大对餐饮经营者乱象行为的处罚力度，规范小区非住宅油烟排放。〔牵头单位：市市场监管局；责任单位：市生态环境局、市城管局、市住建局，各县（市、区）政府，上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区、上饶高铁经济试验区管委会〕

4.开展“飞线”充电专项整治。根据《条例》第六十条规定，充分利用维修资金、老旧小区改造资金或者专业经营单位投资，加大小区充电设施建设，满足小区电动车充电需求。消防部门要依据《条例》第七十条第一款第五项、第七十七条第一项规定，开展住宅小区“飞线”充电的排查整治，加强对充电设施的检查，对损坏充电设施等涉及公共安全的行为要从严从重处罚。〔牵头单位：市消防救援支队；责任单位：市住建局、上饶供电公司，各县（市、区）政府，上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区、上饶高铁经济试验区管委会〕

（四）积极消除车库安全隐患

根据《条例》第五十六条第一款、六十五条第三项规定，加强对车库安全隐患的排查。针对“库改住”“库改商”等问题，住建、公安、市场监管、城管等多个部门采取上门劝导、疏导等方式开展专项整治。对不听劝导、不配合整治的企业、个体工商户和个人，依据《条例》的第七十七条第四项规定和相关法律法规进行处罚。〔有物业小区牵头单位：市住建局；责任单位：市公安局、市市场监管局、市城管局，各县（市、区）政府，上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区、上饶高铁经济试验区管委会。无物业小区牵头单位：各县（市、区）政府，上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区、上饶高铁经济试验区管委会；责任单位：属地公安、市场监管、城管部门〕

（五）大力清缴物业服务费

对党员、干部和职工：全面开展住宅小区党员、干部和职工缴交物业服务费情况统计，摸清欠费真实情况。对欠缴物业服务费的，采取单位出函、通报批评、约谈等方式，督促按时补缴；对拒不执行的党员、干部和职工，依据《条例》第四十八条第一款、第五十条第一款和其他有关规定严肃处理，将其不良行为记入个人档案，作为年度考核依据。依托“我是党员我带头”活动，充分发挥党员先锋模范作用，组织党员和公职人员带头缴纳物业服务费，带动广大业主履行缴费义务。〔牵头单位：市委组织部、市纪委市监委；责任单位：市住建局、市直机关工委，市委各部门、市直各单位，各县（市、区）政府，上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区、上饶高铁经济试验区管委会〕

对非公职人员：根据《条例》第四十八条第一款，第五十条第一、三款规定，对未按照合同约定缴纳物业服务费的非公职人员，加强欠费催缴。经书面催缴无正当理由拒交或者在催告的期限内仍未缴纳的，在小区显著位置予以曝光。因物业服务费等问题产生纠纷的，由街道、社区组织调解；调解不成的，申请仲裁或者依法提请民事诉讼。对无正当理由不缴纳物业服务费的工商户、企业纳入失信黑名单。〔牵头单位：市法院、市住建局，各县（市、区）政府，上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区、上饶高铁经济试验区管委会；责任单位：市公安局、市市场监管局、人民银行上饶市中心支行〕

（六）切实加强物业服务企业考评

根据《条例》第四十六条、第四十七条第一款、第四十九条、第六十九条第一项和第七十四条规定，制定物业服务标准和服务等级评定实施细则、物业服务考核办法以及示范项目创建方案，依据行业标准，定期考核、督促物业服务企业加大投入，改进管理，提高服务水平和市场竞争意识。对服务规范、服务绩效好和业主满意度高的企业，予以奖励，并结合争创省级和国家级优质示范项目，提升一批；对考核连续排名倒数且业主投诉多的企业，责令退出市场，淘汰一批。鼓励建设单位和业主委员会积极宣传上饶，引进品牌物业服务企业进驻上饶；建立物业服务企业信用体系，将企业的违规行为计入诚信档案，及时向社会公布，逐步构建规范有序的市场环境和优胜劣汰的市场竞争机制。〔牵头单位：市住建局；责任单位：市城管局、市市场监管局，各县（市、区）政府，上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区、上饶高铁经济试验区管委会〕

六、完善各项制度，建立健全长效管理机制

（一）制定完善物业管理制度

根据《条例》第十九条第三款、第四十七条第一款、第四十八条、第五十条、第五十四条第二款、第五十七条、第五十九条第四款规定，结合上饶物业管理实际，加快制定首次业主大会经费筹备管理办法、住宅小区停车管理办法、新建住宅小区室内装饰装修管理办法、老旧小区加装电梯办法、物业费缴费管理办法等制度办法，确保《条例》各项规定落到实处。〔牵头单位：市住建局、市公安局（交警支队）；责任单位：市法院、市直有关单位〕

（二）建立健全各项工作机制

各级政府要依据《条例》第五条、第七十二条和第七十三条第一款规定，结合工作实际，建立健全物业管理联席会议制度，物业矛盾纠纷调处联动工作机制，物业管理综合执法联动工作机制，物业管理公共服务联动工作机制等工作机制，着力构建“政府主导、部门配合、业主参与、社会监督”的治理格局。〔牵头单位：各县（市、区）政府，上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区、上饶高铁经济试验区管委会；责任单位：市住建局、市直有关单位〕

七、精心组织实施，强化各项工作保障

（一）加强组织领导

为进一步加强对住宅物业管理工作的领导，经市委、市政府研究决定，成立上饶市加强住宅物业管理工作领导小组（见附件），由市政府分管副市长担任组长，市政府分管副秘书长、市住建局局长担任副组长，市委有关部门和市直有关单位为成员，领导小组办公室设在市住建局。各地各单位要将加强住宅物业管理工作作为2020年的一项重要任务，列入工作计划，认真谋划，精心组织，确保工作取得实效。

（二）强化协同配合

实行牵头部门具体负责、责任单位相互配合的责任机制，分工协作，上下联动，合力而为。市各牵头部门负责相关工作的组织、安排、指导、督促，其他各责任单位要按照职责分工，认真履行职责，加强协作配合，共同完成各项工作任务。属地党委政府要根据职责，细化要求，压实责任，确保住宅小区物业管理各项目标任务高质量完成。

（三）发挥党员作用

要充分发挥党员的先锋模范作用，大力开展“我是党员我带头”活动，引导党员带头学习宣传《条例》、带头参与小区治理、带头缴纳物业服务费、带头遵守管理规约；大力开展党员“亮身份、作承诺、当先锋”活动，组织党员成立志愿服务队，利用双休日和节假日，参与住宅小区政策法规宣传、安全巡逻、清洁家园、矛盾纠纷化解等志愿服务。

（四）加大社会宣传

要充分发挥媒体的宣传作用，采取专栏报道、政策解读等方式，加大全市住宅物业管理工作的宣传力度，弘扬正能量，提高公民素质。上饶广播电视台、大美上饶微信公众号等相关媒体要尽快设立专栏，专题报道物业管理中的好经验、好做法，并对拒不缴纳物业费、违章搭建等典型问题进行曝光。要充分调动社会各界参与物业管理的积极性、主动性，发挥人大代表、政协委员及社会热心人士的监督和评议作用，大力培育志愿者、义务监督员等社会力量，形成全民参与的浓厚氛围。

（五）定期督查考核

定期开展物业管理相关工作的调度督查，将宣传贯彻落实《条例》及物业管理相关工作纳入年度绩效考核，年中进行督查通报，年底进行总结考核，切实把各项工作落到实处，不断增强城市居民的获得感、幸福感、安全感。

                            中共上饶市委办公室

                            上饶市人民政府办公室

                                 2020年3月23日